大家経験ゼロから満室経営へ!
かならず空室が埋まる賃貸経営術。

29歳で脱サラし、未経験の不動産業界にデビュー!いきなり満室経営を実現するなど賃貸オーナーとしてその手腕を発揮する久保力也さんにお話をお聞きしました。

久保力也さんの画像

大家さんのためのセミナー講演会「満室実現コンサルティング」を全国で開催するなど、精力的に活動する賃貸オーナーの久保力也さん。「大家が変われば日本が変わる!」という一念で、鹿児島から熱い想いを発信中!「埋まらない物件はない」と豪語する不動産革命家・久保さんの賃貸経営術に迫ります。

久保 力也(Rikiya Kubo)不動産革命家
1978年鹿児島県生まれ。2007年、6年間勤めた通信販売会社を経て不動産業兼大家として独立。前職の売上130億、会員数300万人を有する企業で培った、「商材のプロモーションを最大化するノウハウ」を不動産賃貸経営に応用実践するなど、型に囚われない賃貸経営を展開。
それらのノウハウ集大成として「oasis083」という大家さん向け情報管理システムを開発。このoasis083をベースにした教育カリキュラムを構築し、「デキる大家アカデミー」として全国リリースをする。また、一般財団法人日本不動産コミュニティーの鹿児島支部認定講師や賃貸住宅フェアをはじめセミナー講師としても多数登壇。
【主著】
「入居者を引き寄せ満室御礼!大家さんのための新空室対策」(セルバ出版、2015年1月)
久保力也公式ホームページ

会社員時代に培った「顧客目線」が賃貸経営に役立つ。

ー 久保さんは、いつから賃貸経営に興味を持ち始めましたか?
久保:実は、両親の仕事が賃貸経営でした。そのため幼少期から賃貸経営の赤裸々な現場を見てきたんです。家賃の滞納や夜逃げ、住宅の瑕疵によるトラブル、裁判沙汰に巻きこまれたこともあります。そのたびに苦しむ両親を目の当たりにして、思い出すのは辛いことや悲しいことばかり……。だから、「大家って、なんて大変な商売なんだろう!」と幼い頃はまったくいい印象を持っていませんでした。
ー むしろ、賃貸経営という仕事を毛嫌いしていた。
久保:ですので学校卒業後は家業を継ぐこともなく、地元・鹿児島の大手通販会社に就職しました。そこでは広告担当として、顧客の新規開拓や案内資料の作成といった業務を担う部署に配属されました。営業スタッフがいない会社だったので、自分たちのつくる広告物が売上に直結します。顧客の目線で思いを汲み取り、ターゲットを決めてプロモーションを行う。反響数を確認して、費用対効果を検証する。そしてまた新しい広告内容に反映させる。実はこれって大家の仕事とそんなに変わらないんです。今考えると6年間の会社員時代にやってきたことは、その後の賃貸経営においても大いに役立っているな、と感じます。

未経験でもできた満室経営!しかし3年後、赤字に。

ー そんな久保さんに転機が訪れたのは?
久保:憧れていた先輩が「賃貸経営」を始めたと知ったとき。尊敬する企業人であり、豊富な知識と人脈を持ち合わせている彼の口からそのことを聞かされたことにまずとても驚きました。と同時にがぜん興味がでてきた。賃貸経営はサラリーマンという本業に支障をきたすことなくはじめられること。人として様々な経験が積めること。そして社会的な役割も大きいという話を聞いて感銘をうけました。そして、そもそも自分にも大家さんとしての血が流れているじゃないか、と!
ー そこから、実際にどういう行動に移りましたか?
久保:とはいえ素人ですから。まず書籍などで知識を増やすこと。将来に備えて貯蓄をすること。そして、ちょっとでもハクがつくようにと宅建取得を目指しました。合格率15%前後という難しい資格でしたが通信教育で学びながら2005年に無事取得することができました。
ー その時点で、賃貸経営のどういった点に魅力を感じていたのでしょうか?
久保:全てを自分でコントロールできるところでしょうか。やったことがすべて自分に跳ね返ってくるというのが醍醐味ですね。失敗しても次に活かせるしすべてが無駄にならない。また、通販業と同じく一度仕組みをつくれば長期間機能する「ストックビジネス」という点にも魅力を感じました。
ー 新たな道を踏み出すということに不安はありませんでしたか?
久保:根拠のない自信はめちゃくちゃあるんですよ!(笑)。衣食住は人間にとってなくてはならないもの。いくら人口が減るといっても、だれもが必ずどこかに住んでいる。で、あればそれが自分の物件であればいい。難しいことは分からないので、ひたすらシンプルに考えました。
ー 大家業は順調でしたか?
久保:鹿児島市に1LDKアパートを建て、まさに体当たりの賃貸経営でしたが、なんとか満室経営ができていました。しかし3年後、住民が次々と退居。転勤等それぞれのご都合が重なり入居率が100%から一気に37.5%に落ち込みました。ローン返済が家賃収入を上回り、赤字補填しなければならない状況に陥ってしまったんです。

埋まらない物件はない!情報を活用して価値を見出す。

ー どのようにして逆境を克服されたのでしょうか。
久保:当時は焦りましたね。「なにがなんでも空室を埋めないと!」と。まずは広報活動を強化しました。1人でも多くの人に、自分の部屋の存在を知ってもらいたい。不動産業者の方に協力してもらうために、自分でマイソク(不動産チラシ)を自作したり、インパクトのある名刺を作ったり。どうすれば物件の魅力を伝えられるか、ということを考えて行動しました。
ー そのなかで重要なポイントといえば?
久保:やはり一番大切なのは情報の可視化ですよね。自分の物件は何が違うのかということを発信しないといけない。そのためにはまずエリアの家賃相場や、周辺物件の設備状況を簡単に把握できる賃貸経営サポートといったサービスを利用して、自分の物件を客観的に捉えてみるということが大切です。
ー できるようでいて、それがなかなか難しい。
久保:そうですね。エンドユーザーは最終的に候補の物件同士を比べます。その住宅は家賃が高いのか安いのか。設備が整っているのか不足しているのか。そのとき、いかにして選ばれるかという顧客の目線を大家も持つということ。私の知っているオーナーは入居者の気づきを得るために「自分の物件に泊まってみる」という人もいるぐらい(笑)。
ー それでも空室が埋まらない場合は?
久保:「建物が古いから」「駅から遠いから」。売れない営業マンは、ダメな理由を見つける天才なんです。そうじゃなくて、物件のいいところを見つける。どう価値を発見して伝えるかということに注力してほしい。駅から遠くても、「ここから四季折々の風景が見られますよ」とか、坂の上の物件なら「美しい夕日が見られます」とか。かならずニーズがあると信じてその魅力を伝えていく。入居者にハッピーを伝えれば、埋まらない物件はないんです。絶対にあなたの物件に入りたいと思う人がいる。その人に対して、どうリーチするかを考えましょう。

世の中にハッピーを増やす。人生に貢献できる大家業。

盗聴器発見の技術を学ぶ久保さん
ー これからの賃貸経営は、情報の管理と発信がより重要になってくるということでしょうか。
久保:通販のストックビジネスを実現していた前社では、データベース化された顧客情報を社内でシェアして活用していました。そんなシステムを賃貸経営でも使えないかと思い開発したのが大家さんのための情報管理&発信ツールoasis083です。
これをつくったのは、もともと私自身が情報管理を苦手としているということもありますが(笑)、情報を一元管理できると大家さんは多くのストレスから開放されるんです。
さらに、親族からの事業継承時にも顧客情報をそのまま引き継ぐことができる。ほかにも入居者情報を入力して、コミュニケーションツールとして活用したり、プロモーションに利用することもできます。SUUMO賃貸経営サポートにしろoasis083にしろ、役に立つ便利なサービスやツールは世の中にたくさんある。それをうまく使いこなすのが成功する大家さんへの近道だと思います。
ー 今後はどのような取り組みを考えていますか?
久保:より安心安全な住まいを提供するために「賃貸住宅の盗聴器リサーチ」にも取り組んでいます。こういった時代ですから、漠然とした不安を感じている人も少なくないはず。探偵業をされているプロからマンツーマン指導を受け、部屋に仕掛けられた盗聴器を発見する技術などを学びました。見えないリスクをどこまで排除できるか。そういう一歩先んじた気遣いがあると、入居さんからも「この大家さん、分かってるな」と一目置いてもらえます。
ー 大家さんという職業は、今後どうなっていけばいいとお考えですか?
久保:僕の友人は、「大家業は人生貢献業だ」と言っています。住まいはあらゆる生活の基盤。疲れを癒したり、家族と憩いの時間を過ごしたり、次の命を育む場所でもある。そんな魅力あふれる住まいをプロデュースする大家さんが頑張れば、世の中にハッピーが増える。大家が変われば、きっと日本が変わる。そう信じてこれからも活動を行ってまいります!

ここがポイント!久保さんの話のツボ。

  • 大切なことは顧客目線。物件の価値を客観的に見極めること。
  • 自分の物件はなにが違うのか。情報を可視化して発信しよう。
  • 入居者が「ハッピーになれる価値」を伝えれば、空室は埋まる!
  • 時代に一歩先んじたリスクヘッジで、信頼を勝ち取ろう。

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